2023年深圳人买房，跟以往有什么不同？

楼市从高歌前进到回归理性，近两年买房人的关注点，从只关注价格倒挂，到关注居住本身。

(资料图片仅供参考)

众所周知，深圳对新房进行限价，一方面是为了让买房人能够以更低的门槛上车；另一方面，出于成本管控，限价意味着开发商必须在住宅项目的设计和开发上更加精打细算。

▲2022年部分宅地限价情况

对于买房人而言，他们更希望开发商把钱花在哪里？

事实上，跟身边好几位有买房计划的朋友聊过，在房子涉及到的户型、装修、园林等方方面面，他们对户型设计越来越看重了。

背后的原因主要有两个：

首先是成本。

深圳楼市的调控一直没放松，买房/换房成本持续上升，买房人清楚意识到，一套房不仅要比以往住得更久，也要比以往更好住。

另一个，是居住体验。

尤其在经历3年疫情后，居家体验对于买房人来说，甚至比地段更重要。

他们对户型的要求在提高，希望有足够的采光和空间、有更实用的功能等等。但目前市场上的主流户型，出于成本、公摊等原因，在实用性上有所欠缺。

你们呢？又希望开发商把钱砸在哪一块？

设计师给我甩来一张户型图

深圳新房的新天花板来了？

小孩子全都想要，成年人就得取舍，今天以户型为例，和大家分享户型格局对于成本的影响是怎么样的。

说来也是特别巧。

前两天，一位设计师朋友就给我发了一张101㎡的户型图。

“这个户型很新鲜，你在深圳没看过这样的吧？跟市面上同面积的户型相比，称得上天花板了。”

我仔细研究了一下，户型的确比较少见。

首先，从户型图看来，实用率很高，除了承重墙的部分外，都做成了阳台和飘窗。

要知道，深圳新房目前的平均得房率在75%左右，如果室内多出4-5㎡的使用面积，以深圳核心区的新房价格6-13万/㎡来计算，100㎡的户型总价能省下24-65万。

整体格局上，三面采光，三开间朝阳。

3个亮点，不得不提。

开间约5.1米的大方厅，让人眼前一亮。

“5.1米这个数字也是有根据的。” 设计师朋友说：“听说这是放120寸投影幕布的最佳观影距离。”

常规100㎡左右的户型，客厅开间一般在3.5-3.8米左右。

而这个户型多出1.3-1.6米的开间，有了更多拥抱阳光的机会，也可以有更多关于日常的演绎。

例如，通过屏风格挡，或者做联动推拉门，这里改造出一个百变的全生命周期空间。

这个空间可以陪伴家庭共同成长：

事业拼搏期，这里可以是男女主人的工作间；

热爱生活的你，也可以把这里改造成瑜伽空间、电竞天地；

有了小孩之后，这里可以做成练琴房；

自己做生意的，这里还可以做成茶室。

其次，LDKB一体化设计。

大方厅跟阳台、餐厅以及可开可合的厨房连在一起，形成了LDKB一体化的设计，空间上更通透。

双开门冰箱位外置，扩大了餐厨空间，跟客厅也形成更好的互动。夏天开冰箱拿根冰棍，也不需要走进厨房了。

第三，房间的采光和布局。

主卧做到罕见的3面采光，房门外移，更好利用过道面积之余，也给到主卧更完整和私密的空间。

值得一提的是，3个房间里，主卧和其中一个次卧实现转角飘窗。

对比常规的户型，一般3房是3个采光面，做个4个算顶格了。这个户型居然能做到3个房间有5个采光面。

透过两个转角飘窗，清晨醒来，浸泡在阳光里。

花钱又花精力

设计师揭秘看不见的成本！

坦白讲，看多了市场上大多数复制粘贴的户型，这款101㎡的户型图能给到市场惊喜的。

当然，这只是表面。

户型创新的背后，相应的设计和建造成本也会比常规的更高。

设计师朋友还给我上了一堂课——从这个户型来看，有4个特别大的设计建造难点。

1、 两个房间的转角飘窗

“你看这两个房间。”他在户型图上给两个飘窗标注。

据他介绍，房间的设计多数只有一个采光面，另一面做实体墙处理。“对开发商来说，这才是成本控制更好的做法。”

但在这个户型里，主卧和其中一个次卧分别多了一个采光面，比起常规实体墙的做法成本更高，而且悬挑式梁柱施工的难度更大。

“按主卧多增加3.4米采光面来粗略估算，这样处理的成本要比普通砌墙要高。你看市场上的新房，很少看到转角飘窗，尤其是这种大跨度飘窗的处理，很多开发商出于成本考虑都不会这样做。”

2、 面宽5.1米客厅，无明梁设计

“客餐厅这一块，听说没有明梁，这里是完整的一块大板，如果真的是这样，对板厚、配筋的要求很高，成本肯定要增加很多。”

设计师朋友说，一般跨度超过4米的客厅，为了受力安全就需要有明梁的支撑。

这个户型跨度达到5.1米，如果真的能做到没有明梁，据他了解，成本要增加，也比较少看到有开发商这样做。

“既然能做这样异形大跨板，应该是做了针对性的计算分析和配筋设计，安全性不会有问题。”他分析道。

3、 典型的框架剪力墙结构

“整体来说，要实现更多的采光面，这个项目在结构体系上应该也做了调整，可能舍弃常规的剪力墙体系，采用框架剪力墙体系。”

框架剪力墙结合了框架结构和剪力墙结构的优点。

简单来说，框架柱截面集中，因此进行空间分隔可以更灵活。平面上布置一定数量的剪力墙，抗震性更好。

从算账的角度，它更费力，成本也更高。

4、后续自由改造可能性更高

这个户型在设计建造上花的这些功夫，设计师朋友猜，是为了后续给到业主自由改造的空间。

以客厅为例，没有明梁的限制，业主可以根据家庭不同阶段的需要，对房子进行一定的改造，拥有更丰富的生活。

“假设每个户型都有这样的采光面，按常规3梯6户布局，一栋高140米左右的住宅楼， 单栋楼的建造成本就得增加好几百万 。”设计师朋友推测。

神秘新盘曝光！

原来是它！

设计师朋友发过来的户型图以及他所解析的背后成本，成功引起了我的好奇心。

哪家开发商愿意为了创新户型费时费力还费钱？

户型图此前没见过，说明可能是还没入市的新盘。经过筛选深圳待售新盘，我终于找到了——这是位于北站超核的中海珑悦理！

除了建面约101㎡外，中海珑悦理还有建面约88㎡、97㎡、129㎡的3-4房户型。

样板间还没开放，但我扒到它的创意装修空间VR示意图！

▲建面约101㎡户型的客厅 | 设计师装修示意图（非交标）+情景演绎

▲建面约101㎡户型主卧| 设计师装修示意图（非交标）+情景演绎

不仅101㎡户型有极致的采光和高实用率。

其余3个户型，同样是LDKB一体化设计、同样是最大化的采光面，同样能和阳光撞个满怀。

◎ 建面约88㎡ 三房两厅两卫

如果说是小俩口买婚房，预算又不太够，建议关注这个户型。

这是在深圳都市中心区里，唯一一个在90㎡以下实现3房2卫配置，且客厅开间达到惊人的3.6米的天花板级别户型！

从空间尺度来看，90㎡以下的三房，它的客厅开间居然做到3.6米。

这是什么概念呢？

如果你有研究深圳的新房，一般90㎡以下的客户开间普遍是3.2米，能到3.4米的已经很不错了。

用一位业内前辈的话来说，“ 3.6米做到极致了 。”

而且开间达到3.6米，意味着你在客厅能放下一张深度达到90厘米的沙发，空间都还绰绰有余。

想盘腿坐、想葛优躺，都随你。

▲建面约88㎡户型的客厅 | 设计师装修示意图（非交标）+情景演绎

◎ 建面约97㎡ 三房两厅两卫

“哇，真宽！”

第一眼看到这个户型图，就想惊叹它的阳台尺度。

6.5米的阔景阳台，联通客厅和次卧，形成洄游动线，小朋友在这里滑滑板都没问题。

阳台的空间足够大，装得下更精彩的生活，例如，奶奶的小花园、妈妈的小画室、爸爸的健身房、孩子的玩具小天地等等。

▲建面约97㎡户型的阳台 | 设计师装修示意图（非交标）+情景演绎

整个户型的采光面超过20米，三开间向阳。

客厅开间达到3.8米，这也是有讲究的。设计师朋友说：“3.8米，是100寸投影幕布的最佳观影距离。”

◎ 建面约129㎡ 四房两厅两卫

谁看了这个户型不喊一句“哇塞”？

这简直是换房族们会发光的“梦中情房”。

南北通透的户型，可以说是终极改善的首选了，三代同堂都不局促。

务实的深圳人应该会很爱它——阳台和飘窗把整个家都包起来了，多1平米的飘窗，就是给买房人省下1㎡的钱。

而且每一个飘窗都很好用。

比如，玄关处的飘窗，可以改造成玄关柜，增加收纳空间。

再比如，餐厅边上的飘窗，可以改造成实用的餐边柜。

▲建面约129㎡户型的玄关处 | 设计师装修示意图（非交标）+情景演绎

在户型布局上，也可以根据家庭需求进行改造。

比如，把进门的房间跟客厅打通，你会得到一个开间约6.9米巨大的客厅，说话都有回音的那种。

主卧的超级采光和空间的通透，谁看谁喜欢。

被三面飘窗环抱的主卧，是101㎡主卧的PLUS版，最大可容纳11门衣柜，女主人的战利品，只管买！有的是地方放！

更好的居住体验

才能成就生活更好的样子

回到最后。

房子是生活的容器。

过往10年，深圳人买房，如果不能两全其美，基本都选择重地段而轻居住舒适度。

当楼市回归到居住属性，近两年，我们会发现，买房人越来越注重家的样子。

在购房成本增加的当下，买一套房子，或许要住5-10年，甚至更久。

中海珑悦理，不需要买房人在地段和居家体验二选一。

论地段，位于北站超核之上，这里拥有超级枢纽深圳北站、规划有集公园绿地、演艺中心、科创中心于一体的绿芯公园和万象系商业。

▲中海珑悦理周边配套示意图 ，最终规划以政府审批为准

龙华TOP级的城市配套，都围绕着北站超核展开。

也因为这样的地段和配套，据了解，目前北站片区的二手房成交价已超过10万/㎡，跟新房价格之间有约2万/㎡的倒挂。

▲龙光玖龙玺的成交价破10万/㎡ | 图源：某平台的成交记录

再论产品。

中海珑悦理在户型上的自我革新，更是给到买房人目前其他新盘难以企及的居住体验。

只有更好的居住体验，才能成就生活更好的样子。

销售说，项目预计4月底开放营销中心和样板间，到时候我要再拖着那位设计师朋友去看看，样板间还能给到市场什么样的惊喜。

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