焦点研究院·房地产行业研究报告

企业研究组

【资料图】

数据说明：来源来自万德数据库

时间节点为2022年1月1日-2022年12月31日

样本范围为港股上市房企和@股上市房企

2022年中央重申坚持住房不炒，稳字当头的基调，但是在疫情扰动之下，全年上市房企的融资、销售和投资都受到较大的扰动，行业持续承压，多数房企的市值出现下滑。在此背景下，焦点研究院对上市房企涨跌幅情况进行研究，并对其原因进行分析，为投资者找出未来具有市值增长潜力的房地产上市公司。

从涨跌幅排行榜来看，2022年124家上市房企涨跌幅均值为-16.0%，2022年市值较上年出现显著下滑，其中5家涨幅超过50%，86家涨幅出现下滑，有8家跌幅超过80%。2022年房地产板块市值下跌主要受两方面影响：一方面，上市房企销售和融资持续承压，部分房企面临着流动性枯竭的经营现状，再加上疫情持续扰动，投资者面临着较大的不确定性；另一方面，由于2022年房企的营收多为2020年和2019年高价地项目盈利状况的反应，受到限价政策和宏观政策的影响，房企的营收以及利润指标多数出现下滑。这两者都使得投资者对于行业发展前景较为担忧，这也就导致了市值的下滑。

从涨跌幅TOP10来看，2022年中国上市房企市值涨跌幅TOP10企业涨幅均在20%以上，其中中交地产以218.5%领跑榜单，建发国际集团和滨江分列第二至三位，市值涨跌幅均超过了89%。研判涨跌幅TOP10名单可以看出房企上涨原因主要有两类：基本面表现较为强劲，概念加持下短期炒作。

基本面发生好转的代表房企有滨江集团、越秀地产以及建发国际集团，这三家企业在2022年销售额下滑幅度较小，并且保持了积极的拿地节奏，现阶段土储充足，预计后续年份销售额将会保持稳定增长，并且利润水平将会出现明显改善。而针对后者，概念加持下短期炒作历来为@股市场的传统，此类房企市值较小，通常为国企央企，大股东减持可能性较小，受到短期利好政策影响，短期内大量买入使得市值出现大幅提升。如格力地产新重组预案发布，指出企业正向“新晋免税概念股”的方向持续推进，中交地产则受到收并购+央企概念的影响，市值涨幅最大，南国置业则是由于房地产类股权融资窗口再次被打开，并且疫情放松后商业地产营收和REITs融资将会带来极大便利。此类利好消息的兑现将会等待较长时间，并且存在着较大的不确定性，后期市值存在着较大的下行可能。

数据来源：万德数据，焦点研究院整理

数据来源：企业公告，焦点研究院整理

从下跌TOP10可以看出，2022年市值下跌幅度最大的10家企业分别为龙光集团、中梁控股和正荣地产等，均为在港上市房地产企业。不难发现，市值下跌幅度较大的房企均是出现债务问题的企业，此类房企流动性出现重大问题，并且按照现行的融资政策，针对保交楼项目才有资金支持，其它类融资支持较少，后续企业现金流的持续增长可能性较小，而企业市值是未来自由现金流的折现。从长远来看，在以机构投资者为主的港股市场，针对此类自由现金流下滑的企业，预计后续市值增长可能性较小。

数据来源：万德数据，焦点研究院整理

此外，2022年，出现股价突然暴跌的房企数量有所增加。一般而言，房企股价突然下跌是由于出现重大债务危机。这种股价突然暴跌的现象在2021年仅出现个别案例，例如华夏幸福、蓝光发展等。到了2022年，这种现象愈演愈烈。据不完全统计，2022年以来，正荣地产、佳源国际控股、领地控股、大发地产等房企均出现了股价暴跌的情况。随着房地产市场环境持续疲弱，行业信心持续低迷，一些头部民营房企也出现这种情况，例如碧桂园、龙湖、金地等，整个市场极度恐慌，这种转机发生在11月以后中央高层陆续释放融资利好，房企的流动性得到大幅度改善，后续房企出现暴跌的可能性将会大幅度减少。

数据来源：企业公告，焦点研究院整理

2022年11月以来，随着政策利好的逐步落实房企的现金状况陆续得到改善，房企暴雷的情况将会明显减少。在疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。展望2023年，两类房企值得关注：一类是市场占有率趋于提升，股权融资放开下有望扩表的央国企和混合所有制房企，例如保利发展、招商蛇口、绿城中国和万科等；另一类则是有优质持有型资产，运营稳健的大型民营房企，例如龙湖集团、新城控股、中骏集团等。

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